公示原则 | 日本不动产法

在日本只有签订合同才发生所有权转移,对此也被称为意思主义。民法第176条(物权设定及转移)规定,物权的设定及转移,只有当事人做出意思表示,才发生法律效力。例如,达成“买”“卖”土地所有权合意之后,买方并不能完全确定谁是土地的真正所有权人。

对此,日本为保障不动产交易安全,规定如果不依法进行登记备案,则不得对他人主张所有权,这就是法律规定的公示原则。换句话说,从卖方所有人处购买土地之后如果不登记的话,卖方再卖给第三人,而此人又登记了的话,那么最初的买方则不能被认定为所有人。民法第177条(有关不动产物权变动的对抗要件)规定,有关不动产物权的取得及变更,如果不依据不动产登记法(2004年法律第123号)及其他有关登记的法律规定实施登记,则不得对抗第三人。

因此,依据公示原则,在日本只要看到登记簿几乎就可以同时确定不动产的所有人。

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