假登记问题 | 日本不动产法

不动产登记事项证明书由“物”本身的公示,既“有关表示的登记”和“权利”的公示,既“有关权利的登记”构成。“有关表示的登记”,法律规定了登记期限,原则上自发生登记事由起一个月以内应进行登记。因为这与征税有着密切关系。与其相比,转移所有权、设定抵押权等“有关权利的登记”却没有规定申请登记义务。但是,不动产登记具有对抗效力,很多情况下当事人一般都会立即申请登记。

“有关权利的登记”,是指为使有关不动产实体上的权利变动效果可以对抗第三人而创设的登记制度,如果目前尚无法满足“实体上”或者“程序上”的要件,今后满足各项要件时,再进行完整的登记,既以本登记为前提,为确保其应有的顺位而实施的预告式登记称为假登记。与此相比,本登记则指实际发生了例如所有权转移等权利变动的登记。假登记具有保全有关权利登记的顺位效力,但登记后不得向第三人主张且无对抗效力。只有将假登记变更为本登记之后,才能使其具有应有的对外效力。所以,实务中表述的“登记”仅指本登记。

不动产登记法第105条中规定了两种假登记制度,既本条第1款中规定的1号假登记和本条第2款中规定的2号假登记。1号假登记,是指已发生实体上的权利变动,因为提交资料等程序上的原因导致无法申请本登记,所以才申请其法律顺位的保全。譬如说:“买卖农业用地时必须得到都道府县知事的准许,如果不能提交证明此许可的证明书”既属于此类假登记。一般此时的假登记有,所有权移转假登记、抵押权设定假登记、租赁权设定假登记等情形。

权利部(甲区)(有关所有权关系)
顺位番号 登记目的 受理年月日・受理番号 权利人及其他事项
所有権移転(所有权转移)

○年○月○日

第〇〇〇〇号

所有人 东京都千代田区大手町六丁目2-8-2号

A

所有権移転仮登記(所有权转移假登记) ○年○月○日

第〇〇〇〇号

所有人 千叶县千叶市中央区市场町七丁目1-8-3号

B

所有権移転(所有权转移) ○年○月○日

第〇〇〇〇号

所有人 千叶县千叶市中央区市场町

七丁目1-8-3号

B

2号假登记,是指尚未发生实体上的权利变动,但当具有取得相关权利的设定、转移、变更、消灭等请求权时,或者,具有附期限、附条件的请求权时,为确保今后权利的有效行使,会申请保全其法律顺位。譬如说,当事人之间没有发生权利变动,但已有买卖合同上的预约、或者因消费借贷发生住房贷款、金融消费、信用卡还贷等拖延还款等情况时,将会通过该规定实施代物清偿问题,此时既符合本款规定。一般2号假登记有,所有权转移请求权假登记,附条件借贷权设定假登记等情形。

权利部(甲区)(有关所有权关系)
顺位番号 登记目的 受理年月日・受理番号 权利人及其他事项
所有権移転(所有权转移)

○年○月○日

第〇〇〇〇号

所有人 东京都千代田区大手町六丁目2-8-2号

A

所有権移転請求権仮登記(所有权移转请求权假登记) ○年○月○日

第〇〇〇〇号

所有人 千叶县千叶市中央区市场町七丁目1-8-3号

B

所有権移転(所有权转移) ○年○月○日

第〇〇〇〇号

所有人 千叶县千叶市中央区市场町

七丁目1-8-3号

B

简单地说,1号假登记,是指实体上的所有权已经由登记名义人变更为申请假登记的权利人。2号假登记,则是指实体上的所有权并没有从登记名义人变更为申请假登记的权利人。

购买土地、二手房等不动产时,建议事先了解有关假登记等有关信息。

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