日本房屋租赁合同中承租人与出租人之间支付、收取的各类钱款 ——押金(敷金)、保证金(保証金)、酬谢金(礼金)、更新费(更新料)——

日本房屋租赁合同中承租人与出租人之间支付、收取的各类钱款 ——押金(敷金)、保证金(保証金)、酬谢金(礼金)、更新费(更新料)——

日本《借地借家法》对承租人权益保障做出了很多有利规定,除房屋租赁外,承租店铺、仓库同样也受日本《借地借家法》的调整。以下就日本签订房屋租赁合同时的争议事项予以说明。

一、押金(敷金)保证金(保証金)的要旨

押金(敷金)・保证金(保証金),是指为担保租赁合同中承租人债务(未付房租、退房时的修缮费等支付能力)的履行能力,在签订房屋租赁合同时,出租人预先交予承租人保管的金钱。房屋租赁合同终止时,扣除承租人债务(未付房租、退房时的修缮费等)后剩余的钱予以返还。

实务中有时将押金(敷金)称为保证金(保証金),可以说日本房地产业界对押金(敷金)和保证金(保証金)的表述处于混用状态。习惯上有人使用押金(敷金),有人则使用保证金(保証金)。押金(敷金)和保证金(保証金)的混用现状主要是因为法律对此没有做出明确界定。

以下为押金(敷金)・保证金(保証金)的法律性质:

1、押金(敷金)保证金(保証金)为预存金。

押金(敷金)・保证金(保証金)为预存金,房屋租赁合同终止后,扣除承租人债务后余额予以返还的一种预存金。

2、押金(敷金)保证金(保証金)是承租人的债务担保金。

当承租人有未支付房租或退房时修缮房屋恢复原状费用等情形时,出租人可使用押金(敷金)・保证金(保証金)支付。因此,押金(敷金)・保证金(保証金)是承租人在房屋租赁合同中担保其发生一切债务的一种担保金[1]

实践中,出租人常会在房屋租赁合同中规定承租人不得将房租与押金(敷金)・保证金(保証金)相抵销条款。承租人对押金(敷金)・保证金(保証金)的返还请求权,判例上采用“退房(腾房)时说”,出租人享有收取承租人房租的期限利益,单纯基于承租人一方的意思表示,要求将预存押金(敷金)・保证金(保証金)与未交房租相抵销的,不会得到认同。实践中,为防止承租人在房屋租赁合同过程中提出该类抵销请求,出租人会事先在合同中作出禁止抵销条款以防不必要的麻烦发生。

3、押金(敷金)保证金(保証金)的返还时间

对押金(敷金)・保证金(保証金)的返还时间,判例上采用“退房(腾房)时说”,承租人退房后,扣除对房屋进行修缮恢复新装修状态而花费的各项装修费用后,如果押金(敷金)・保证金(保証金)还有余额,该部分剩余押金(敷金)・保证金(保証金)将会如数返还承租人。如承租人未支付恢复房屋原状修缮费用的,不得请求返还押金(敷金)・保证金(保証金)。

4、押金(敷金)保证金(保証金)的利息问题

退房后扣除承租人各项应付费用后,出租人通常以不计息方式返还承租人预存的押金(敷金)・保证金(保証金)。对出租人之前预存押金(敷金)・保证金(保証金)而取得的利息,理论上将其认为是填补未交房租的一种担保金。即,出租人事先预存押金(敷金)・保证金(保証金)后,除每月收取房租外,预存押金(敷金)・保证金(保証金)的利息部分实质就是房租。即,出租人收取的房租和预存金(即,押金(敷金)・保证金(保証金))统称为“实质房租”。

5、房屋租赁合同履行过程中房屋所有权转让的——押金(敷金)保证金(保証金)的归属

出租人对押金(敷金)・保证金(保証金)的另一个比较关心的问题是,当房屋租赁合同履行过程中,出租人转让租赁标的物,新所有权人取得了出租人法律地位后,在此之前预交给原出租人的押金(敷金)・保证金(保証金)由新房屋所有权人承继[2]

二、酬谢金(礼金)

1、意义

酬谢金(礼金),是指签订房屋租赁合同时,出租人向承租人一次性支付的感谢费。

日本民法规定的租赁合同的成立要件为,出租人向承租人交付租赁标的物并约定让其使用、收益的合同,而承租人作为对价(定期的)向承租人支付房租。感谢费就是承租人为表达对出租人提供给己方住房的方便和恩惠,以支付“酬谢金(礼金)”的方式向出租人表达自己的感谢之意。依据契约自由原则,如果承租人不想付这笔钱,可以与出租人协商或放弃签订合同。

2、酬谢金(礼金)的约定效力及返还

在日本租赁合同中出租人为经营者,承租人为消费者的,双方签订的房屋租赁合同受《消费者合同法》调整,依据该法第10条规定,如果合同中规定了:1、严于民商法任意性规定限制消费者权利的;2、违反诚信原则损害消费者一方利益的,该类条款无效。此时承租人领取的酬谢金(礼金)作为不当得利应予返还给出租人。但礼金额较低的,可视为对出租人的一种赠与。近来,很多出租人为避免房屋闲置,主动放弃收取酬谢金(礼金)。

三、更新费(更新料)

1、意义

更新费,是续签土地、房屋等租赁合同时,作为更新续签费,承租人另外向出租人支付的金钱。在日本租房时,通常会收取更新费(更新料)。但日本《借地借家法》并未对此作出明确规定,致使实务中双方常发生是否应该收取更新费(更新料)的纠纷。

2、法律性质

更新费(更新料)具备:1、房租填补说;2、拒绝更新权、异议权放弃说的法律性质。前者是对未交房租的填补手段。而后者是从保护承租人权益角度考虑,即,承租人在租赁期限内取得了出租人不得要求其腾房的权利。

3、更新费(更新料)的支付与否

(1)未约定更新费(更新料)的

日本判例否认更新费(更新料)具备习惯法及商业交易习惯上的效力。因此,租赁合同中未约定更新费(更新料)的,承租人无须支付[3]

(2)约定更新费(更新料)的

如合同中约定了更新费(更新料),则承租人是否就负有支付义务。对此问题,日本的高等法院分别作出过有效[4]和无效[5]两种不同的判决,更加大了更新费(更新料)是否应予支付的判断标准。

对此争议,近期一项案例在地方法院[6]及高等法院[7]相继作出约定无效的判决后,日本最高法院推翻下级法院的判决,认为约定的更新费(更新料)条款有效,承租人仍负有支付义务。

[1] 最判昭和48年2月2日民集27巻1号80页参照。

[2] 最判昭44年7月17日民集23巻8号1610页参照。

[3] 最判昭和51年10月1日判决。

[4] 大阪高裁平成21年10月29日判决。

[5] 大阪高裁平成21年8月27日判决。

[6] 京都地判平成21年9月25日判决。

[7] 大阪高判平成22年2月24日判决。

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