一 土地、建筑物买卖合同<日本不动产法、不动产、房地产>
不动产买卖合同中卖方作为履约方应履行所有权转移登记、不动产交付等相关财产权转移义务。如不动产上附着抵押权等限制物权时，排除该类物权担保同样也属于卖方履行财产权转移义务。法律（民法第560条以下各条款）规定，基于买卖合同的有偿性，无论卖方是否存在过失其都应承担瑕疵担保（权利上的瑕疵以及不动产质量瑕疵）责任。相对而言，支付价款则为买方履约义务。不动产交付后不支付价款将承担损害赔偿责任。
买卖合同为双务合同，卖方的财产权转移义务与买方价款支付义务为同时履行关系（民法第533条），相互之间在对方给付之前可以拒绝履行己方债务且并不因此承担违约责任。
不动产买卖过程中可以通过查询不动产登记簿确认卖方实体权利（例如：卖方是否享有所有权，是否设定限制物权（即是否存在他物权）。但像“借家权”等权利关系（类似于房屋租赁权）不会在不动产登记簿中列明。因此，为保障不动产交易安全有必要进行实地调查。如果是大宗土地交易，更应事先到相关行政部门做详尽核实。如是否依《都市计划法》规定进行规划建设；交易标的物为建筑物的则要查明是否符合《建筑基准法》规定要求，如建筑物与道路之间是否符合法定毗邻义务、建筑面积率是否符合标准。
二《土地买卖合同书范本》解析
以下列举一份土地买卖合同并对重要条款予以说明。
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土地买卖合同书
| 印花税票
（粘贴处） |
卖方 （以下称“甲方”）与买方 （以下称“乙方”），经协商一致签订如下土地买卖合同（以下称“本合同”）。
第1条 买卖[2]
对附件目录记载土地（以下称“本件土地”），甲方以总价款金 万日元出售与乙方，乙方支付价款购之。
第2条依实测面积支付价款[3]
（1）本合同签订后甲方应立即测量土地面积。测量费用由甲方承担。
（2）本件土地面积以实际测量值为准，并按该实际测量值支付买卖价款。如有面积误差，以每1平方米金 万日元予以修正[4]。
第3条 定金[5]
（1）本合同签订时，乙方应向甲方支付金 万日元的定金。
（2）支付第4条第2款规定的剩余合同价款时，应以无计息方式将已支付的定金折算为买卖价款。
（3）本条规定定金为解约定金，甲、乙双方当事人在对方当事人着手履行本合同之前，甲方双倍返还定金或乙方放弃已支付定金，可以解除本合同。
第4条 支付价款
乙方按如下方式向甲方支付价款。
（1）于平成 年 月 日，支付部分合同价款，计金 万日元。
（2）自办理第5条规定所有权转移登记手续以及第6条规定接受甲方交付本件土地时，于平成 年 月 日支付剩余合同价款，计金 万日元（已付定金依本合同第3条规定折算为买卖价款）。
第5条 所有权转移登记[6]
（1）依第4条第2款规定甲方于平成 年 月 日向乙方办理有关本件土地所有权转移登记手续。
（2）办理所有权转移登记费用由乙方支付。
（3）甲方可通过向乙方交付办理登记手续所需资料替代本条第（1）款规定。
第6条 交付
依第4条第2款规定乙方向甲方支付剩余买卖价款时，甲方就本件土地现状条件交付乙方。
第7条 注销担保物权等登记
甲方至第5条规定办理所有权转移登记时为止，应注销本件土地上附带的抵押权、质权、先取特权以及借贷权等妨碍乙方行使所有权的一切物权登记。
第8条 风险负担
本合同成立后至本件土地交付时为止，本件土地除不可归责于甲方或乙方的原因致使部分或全部毁损、灭失的，因毁损或者灭失发生的风险由甲方承担。
第9条 公共税费负担
本件土地发生的公共税费以本合同成立日（包括成立日）平成 年 月 日为准，在依第6条规定交付前由甲方承担，交付后由乙方承担。
第10条 解除
（1）甲方或乙方有违反本合同规定情形的，被违约方应给予违约方一定合理期间催告其继续履行合同。
（2）发生第（1）款规定情形后，经被违约方催告后在合理期限内违约方仍未履行的，被违约方可以解除本合同。
第11条 合同解除后的价款返还[7]
（1）甲方不履行合同义务乙方解除本合同的，甲方除依第12条第1款规定向乙方支付金
万日元外，同时还应返还已付钱款并加算自接受该钱款之日起按年利 %计算的利息。
（2）乙方不履行合同义务甲方解除本合同的，乙方依第12条第2款规定以及第3条规定向甲方交付的定金作为违约金处理且乙方不得要求返还。对其他钱款的返还处理，在扣除第12条第2款规定的违约金后仍有剩余的，返还该剩余价款的同时还应加算自解除之日起年利 %计算的利息。
第12条 违约金[8]
（1）依前条规定解除合同的，按如下方式计算损害赔偿。对超过该赔偿范围的损失，不得主张请求。
（2）甲方不履行合同义务乙方解除本合同的，甲方除依第11条第1款规定向乙方返还已受领钱款外，还应加算自接受钱款之日起年利 %计算的利息以及支付金 万日元的违约金。
（3）乙方不履行合同义务甲方解除本合同的，乙方不得要求甲方返还依第3条规定的已付定金外，还应另行支付金 万日元的违约金。
第13条 本合同签订费用负担
因签订本合同所需费用由甲、乙双方各自承担一半。
第14条 管辖
因本合同产生一切争议由 地方裁判所为第一审管辖裁判所。为证明本合同有效成立，本合同各制作两份，双方各执一份。
平成 年 月 日
甲 方 住所:
签章:
乙 方 住所:
签章:
[1] 依据《印纸税法（附表一第1号之1号文件）》规定的“有关不动产转让合同书”区分标准粘贴印花税票。具体分类标准查证国税厅信息https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7140.htm
[2] 本条表述甲乙双方协商一致签订如下各项条款。
[3] 本条表述依实际测量面积支付合同价款。甲、乙双方也可约定依不动产登记簿记载面积支付价款，实务中为避免纠纷多以登记簿记载面积为准计算价款。
[4] 房屋买卖合同以“壁芯面积”计算买卖价款。
[5] 合同对定金条款有明确约定的，一般将此推定为解约定金（民法第557条第1款）。为免引发争议，本条第3款明确规定为解约定金。
[6] 土地买卖过程中，卖方主要承担所有权转移登记义务（第1款），实务中甲方无须亲自前往法务局办理手续，只需将办理登记手续所需资料（卖方为自然人时，应交付土地权属证明或登记识别信息、以及印章证明书和委托书）交付乙方即可视为履行（第3款）。
[7] 合同解除后原则上卖方应承担恢复原状义务。即返还本合同中已付钱款的同时还应加算自接受钱款之日起的利息（民法第545条第2款）。如未约定利率，依法定利率（民事年5%，商事年6%）计算（民法第404条、商法第514条）。本条第1款意旨对利息利率做出约定。同时，卖方以买方不履行合同为由解除合同的，原则上卖方应返还已受领钱款，同时还应加算返还自受领日起的利息（民法第545条第2款）。本条第2款规定自解除合同时起支付违约金（定金依第12条第2款规定作为违约金处理）的规定。实务中未约定违约金的，应向裁判所证明损害程度，如未能证明将承担举证不能的法律后果。因此，对违约金事先做出明确约定，有利于主张损害赔偿请求。
[8] 本条表述约定损害赔偿。并对买卖双方做出不同规定（第12条第2款、第3款）。
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