不动产买卖
不动产交易过程受中,常发生买卖双方交付:“買付証明書（购买证明书）”、“売渡証明書（出售承诺书）”的情形。实务中此类文书多用于：买方向卖方交付“買付証明書(购买证明书)”以便获取有利协商条件；买方向金融机构提示“売渡証明書(出售承诺书)”以便获取融资贷款；中介机构通过“買付証明書(购买证明书)”、“ 売渡証明書(出售承诺书)”的方式向委托人报告买卖合同的进展程度。
（1）“買付証明書（购买证明书）”与“売渡証明書（销售承诺书）”
“ 買付証明書（购买证明书）”与“売渡証明書（销售承诺书）”一般记载买卖双方当事人“购买”或“出售”不动产的意思表示。
“ 買付証明書（购买证明书）”是不动产预购人向卖方或中介机构交付的一种资料，是证明其预购买不动产的一种意思表示形式。“買付証明書（购买证明书）”一般包括：预购金额、支付方法、支付期限等内容。
“売渡証明書（销售承诺书）”是指，对于交付“買付証明書（购买证明）”的预购人承诺将出售该不动产的意思表示。
（2）“買付証明書(购买证明书)”、“ 売渡証明書（销售承诺书）”——不代表不动产买卖合同成立
买卖合同是出卖人转移标的物所有权与买受人，买受人支付价款的合同（民法555条）。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。是否签订合同并非买卖合同成立要件，只要双方当事人达成合意，合同即可成立。因此也是典型的诺成合同。
不动产买卖涉及大宗款项交易导致当事人重视签订买卖合同或交付定金。与此同时，即使当事人之间就交付不动产、款项等事宜达成一致意见，也很难就此认定合同成立，对当事人产生法律约束力。可以说，实务中当事人谨慎处理不动产买卖合同的态度完全严格于法律规定。针对不动产买卖合同是否成立的纠纷案件，法院也持严格审查态度，查阅以往案例我们可以发现,法院对此类案件的审判标准。即：当事人相互交付“買付証明書（购买证明书）”或“売渡証明書（销售承诺书），“不足以判定合同具备确已成立的意思表示”、“至合同签章之日止，具有保留合同确已成立的意思表示”等为由判决合同不成立。（东京高判昭和54年11月7日判时951号50页、东京地判昭和57年2月17日判时1049号55页、东京地判昭和59年12月12日判タ548号159页、东京地判昭和63年2月29日判タ675号174页、大阪高判平成2年4月26日判时1383号131页）。
综上，实践中双方当事人主张不动产买卖合同成立的纠纷大量存在，仅因交付了“買付証明書（购买证明书）”或“売渡証明書（销售承诺书）”未必能获得法院支持。
（3）合同不成立——承担缔约过失责任
“買付証明書（购买证明书）”、“売渡証明書(销售承诺书)”通常认为不会对当事人产生法律约束力。我们不能就此认为法律只保护业已成立的合同关系，法院会通过缔约过失责任对无辜受害当事人予以保护。即虽然合同未成立，但双方当事人在合同订立过程中应遵守诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务，不应造成对方当事人信赖利益损失。因此，一方当事人违反诚信原则，协商过程中突然终止签订合同导致对方受损，应对信赖合同有效成立的相对人承担赔偿责任。
（4）买卖合同成立的判定标准
当事人就合同内容达成一致意向后，为确保不动产买卖合同有效成立，建议采取如下措施：①签订——不动产买卖合同、②交付——手付金（定金）。
申込证明金（预购证明金）
卖方接收买方预购申请后会要求买方支付一定金额（数万至数十万日元）的“申込证明金（预购证明金）”。法律对此并无明文规定，但在不动产买卖商谈过程中显然已成为一种交易习惯。
通常在买卖合同商谈初期就会要求买方支付“申込证明金（预购证明金）”。从交付“申込证明金（预购证明金）”阶段来看，此时买卖合同尚未成立。待买卖合同正式签订成立后已交付的“申込证明金（预购证明金）”按双方约定可折抵成购房款或印花税等费用。“申込证明金（预购证明金）”交付后，买方如果放弃购房计划要求返还“申込证明金（预购证明金）”，能否获得返还或全额返还完全要看双方当事人约定。依据法无禁止即自由的原则，毕竟法律没有对“申込证明金（预购证明金）”的交付、返还做出明文规定。所以，买方交付“申込证明金（预购证明金）”之前，须与卖方明确“申込证明金（预付金）”的返还事项。
综上，对买方来说交付“申込证明金（预付证明金）”可以向卖方证明其购房的诚意，同时也可获取先于其他竞购者与卖方商谈的机会。
手付金（定金）
手付金（定金）是合同订立时一方当事人向对方支付一定数额的金钱或替代物作为购买不动产的一种担保方式。
不动产买卖交易标的额大，商谈过程中卖方会要求买方支付手付金。手付金主要分为三种类型：（1）证约手付、（2）解约手付、（3）违约手付。有关手付金属性存在多种解释，为避免事后双方发生争议，交付手付金时应明确分类属性。
（1）证约手付
证约手付为证明买卖合同成立而交付的一种定金。不动产买卖合同至签订、履行为止涉及多个商议阶段，具体何时认定合同成立不能一概而论。为证明合同成立的定金即为证约手付。目前，不动产交易时不签订书面合同实属少数，因此，可以说不动产买卖合同本身具有证约手付的作用。
（2）解约手付
解约手付是当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的定金。民法557条1款规定：“买方向卖方交付手付后，至一方当事人着手履行合同为止，买方放弃已支付定金，卖方双倍返还定金时，可以解除合同”。本条意旨规定，买方如放弃已经交付的手付金既可以解除合同；卖方如双倍返还已交付的手付金同样也可以解除合同。同时，依民法557条2款规定，双方无特别约定，解约时无须承担其他损害赔偿责任。
学界在认定“着手履行” 标准时，并不是采取单纯的履行准备阶段说，而是将其表述为：“因合同产生承担着手履行债务的行为”（我妻·债各中1263页）。
与学说相比，查阅以往案例我们会发现，法院在认定手付金分类定性争议案件时，在确认无特别约定后，会将其判定为解约手付（最判昭和29年1月21日民集8卷1号64页）。虽然认定为解约手付，如“一方当事人已经着手履行”，则相对方丧失合同解除权（民法557条1款）。此处的“一方当事人”限定解释为“对方当事人”不包括己方（最判昭和40年11月24日民集19卷8号2019页）。经此判决我们可以看出即使己方已经履行合同，只要对方当事人尚未着手履行，己方仍享有手付解除权。因此，最高法认定的行使手付解除权期限的截止日期为：“对方当事人着手履行合同时为止”。
我们还可以看一下法院在个案中的对着手履行的具体认定标准，即：“土地的买方当事人屡屡要求卖方履行约定内容，如卖方提出履行要求，买方可随时支付已经预备好的余款。因此，即使本案买方尚未支付余款，也应认为符合民法557条1款规定的“一方当事人已经着手履行”的规定”（最判昭和57年6月17日判时1058号57页）。而对买卖第三方当事人名下不动产案件中，其认定标准为：“以卖方取得第三人名下不动产所有权为履行前提，且本案卖方已实际取得该第三人不动产，应判定卖方已着手履行。因此，买方不得以放弃已交付的手付金为由解除合同”（最大判昭和40年11月24日民集19卷8号2019页）。
综上，依个案实际情况不同，我们很难对民法规定的限定行使解除权的“着手履行”做出统一标准。另外，因买卖双方都享有解除权，导致当事人随时可以行使该权利，最终引发合同交易安全。为防止对方当事人恣意行使解除权，可在合同中具体规定解除权的行使期间，如“自合同缔结之日起1个月以后”不得行使手付解除权等条款。
（3）违约手付
违约首付是指，为担保合同的履行而支付一定数额的定金。如给付定金的一方当事人不履行约定债务时，无权要求返还手付金；收受定金的一方不履行约定债务时，应双倍返还定金。
违约手付具体包括两种情形。一种为：可以要求对方承担超过实际发生的损害赔偿责任，即“作为违约罚的手付”；另一种为：不得另行请求损害赔偿的情形，即“预定作为损害赔偿的手付”（民法420条）。
如无特别约定，违约手付为“预定作为损害赔偿的手付”（民法420条3项）。
不动产买卖合同
买卖合同是民法规定的最为典型的一种合同类型。合同双方约定，卖方向买方转移标的物所有权，买方对其支付价款即可成立，也是典型的诺诚、双务、不要式合同（民法555条）。因此，买卖双方只要达成合意，买卖合同即可成立，是否签订书面合同并非认定合同成立的唯一条件。不动产买卖交易数额较大，买卖合同商谈初期,双方关系良好，但合同签订后必经牵涉彼此利益，为防止发生争议，应签订合同以示约束。
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